东南偏东 万科天津从郊区到中心城区的百亿布局

天津楼盘万科方面也表示：“随着京津冀一体化的推进，我们非常看好天津房地产市场的增长潜力。将继续坚持深耕主城、拓展滨海的双城发展战略。”

观点地产 每周一清晨，京津城际列车满载着一群年轻人的理想与激情，从舒适安逸的天津出发，33后抵达北京楼盘——一座充满了无限可能性的超级都市。

天津之于北京，附属的功能亦越来越重。从地理位置上看，这座承载着使命的城市位于北京的东南方向，也逐渐成为开发商逐鹿的地产江湖。

由于受到人口等因素的限制，天津房地产曾被认为城市购买力不足以支撑更多的市场容量。然而在这里，除了土著融创年销售170亿，房企龙头万科近日宣布要向百亿进军。

4月7日，天津万科透露了其新计划——2016年，销售目标为100亿，将有12个项目入市，其中有4个为新项目。

值得注意的是，这4个新项目中有3个均位于天津市区外环以内，这被认为天津万科将重新进军天津中心城区。

从郊区到中心城区，有业内人士提出，万科在天津所做的布局调整是否与天津大爆炸受到影响有关？而也有人认为万科可能更多是看到了天津中心城区的价值。

2016年新计划

4月7日，天津万科向观点地产新媒体透露了其2016年的计划——将有12个在售项目，其中新项目4个，销售目标100亿。

据观点地产新媒体查询，天津万科的这12个项目中涵盖新梅江柏翠园、四季花城、民和巷、金域华府、东丽湖?万科城、金域国际、东海岸和海港城8个老项目，以及天拖北、东第、城市之光和紫台4个新项目。据悉，可销售面积总计约有200多万平方米。

新项目中，东第、城市之光和天拖北均位于天津外环以内，而紫台则位于滨海核心区。有媒体报道，东第位于卫津南路西侧中医一附院南院旁，总建筑面积约30万平方米；城市之光位于成林道与国山道交口，总建筑面积约14万平方米；紫台位于塘沽环渤海家居东侧，总建筑面积约14万平方米；而天拖北项目，将首开写字楼部分。

依托这12个项目，天津万科定下了100亿的目标，据有关数据显示，去年，天津万科一年的销售金额为68.43亿元，也就是说，今年天津万科销售金额方面计划增长46.13%。

天津万科还向观点地产新媒体表示，2016年将重点开展养老业务和商办业务，在中心城区南开区和北辰区，两个商业综合体项目实现开工；而万科的第三代装修房产品——美好家业务将在所有项目中推出。

其介绍，万科美好家业务是继传统装修房后推出的全屋家装定制解决方案，将提升天津万科在市场的产品竞争力。

而在营销方面，天津万科称正在进行营销变革。未来项目仍以销售代理销售为主，同时也会建立全资自销团队，在一些项目上与代理公司联合销售。

除此之外，有媒体报道称，其从天津万科内部了解到，万科的团队公司化转型很有可能已经开始在天津展开。

不过关于这一点，天津万科方面并未给予观点地产新媒体答复。

万科入津24年

自1992年，万科首入天津，至今已有24年，目前项目数量达到34个。

在天津业内人士看来，万科在天津做得还算不错，天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟在接受观点地产新媒体采访时就提到，“万科在天津这边一直做得都比较稳定”。

相关数据显示，2012、2013、2014、2015年万科在天津房企的成交金额排行榜中分别排行第6，第5，第2和第4，因此，业内普遍认为，万科在天津属于房企中的第二、三梯队，第一梯队则毫无疑问当属于融创，其在天津已连续5年夺得房企销冠。

除了销售金额排名靠前，天津业内对万科的印象更多为“郊区大盘企业”，据观点地产新媒体查询，天津万科的项目大多数都位于天津郊区以及滨海片区，售罄项目万科·朗润园、万科·盈润园、万科·新里程等均位于市区外环以外；8个在售项目中，东湖丽·万科城、万科··海港城、万科东海岸以及万科·金域国际都位于滨海片区，万科·金域华府和万科·四季花城则位于天津市区外环线以外。

而2016年天津万科的4个新项目中，有3个均位于市区外环线以内，再加上南开区和北辰区的两个商业综合体项目将实现开工，有业内人士就认为2016年天津万科是要重新在中心城区发力。

另有业内人士猜测，万科做出“重新在中心城区发力”的举动可能一定程度上是受天津大爆炸的影响。

不过天津万科方面回应称，今年万科在滨海的又一个新项目——万科·紫台的推出，证明了万科持续看好滨海市场。

向好的天津楼市

除此之外，业内人士认为天津万科的布局调整更多可能是因为看到了天津中心城区的价值。

焦仲伟认为：“天津虽然不像一线城市这样涨得这么快，但是近一年、半年之内，天津的土地市场和新房市场涨势都还比较猛，而天津的中心城区说白了就是怎么做怎么有，不愁卖。”因此，焦仲伟就较为同意天津万科调整布局是看到了中心城区价值的这一观点。

天津万科方面也表示：“随着京津冀一体化的推进，我们非常看好天津房地产市场的增长潜力。将继续坚持深耕主城、拓展滨海的双城发展战略。”

根据有关数据，2015年天津房地产市场交易量再破纪录，在新建商品房方面，2015年天津新建商品住宅共成交约12万套，仅次于2009年的约12.66万套，创下近五年来的又一高值。

另一数据则显示，2015年天津土地出让金总金额为541.70亿元，同比下降22.13%，处于近五年来较低水平，但因市内多块优质地块的成交，天津土地的整体溢价率由去年同期的5.06%上升为9.98%，2015年的成交楼面价为5041元/平米，同比上涨15.16%，创近六年来新高。

这两个“新高”体现了2015年天津房地产市场和土地市场的火热，其中，天津中心城区的新房市场自然是最受人关注的，多宗优质地块的成交，以及在售项目和产品的增多，都使得天津中心城区2015年的新房市场表现活跃。

天津的土地市场，“2015年，先是河西区的大沽南路、台儿庄路、珠江道三大地块相继成交，接踵而至的是红桥区的邵公庄地块，金九伊始，水上西路地块又以楼面单价约22392元/平米，创2015年天津宅地起始楼面单价新高”。

业内人士分析，在如今政策持续宽松的背景下，2016年天津商品住宅市场需求仍将维持高位，而基于此市场情况，天津万科把目标金额定为100亿，并再度进军中心城区。

市场还有观点认为，天津万科今年的计划或许也是来自于其“上头”北京万科区域公司的要求，因为北京万科很有可能将天津作为了其业绩的第二增长区。