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房地价格逼宫调控 引发地产博弈持续升温

2017年12月21日来源:经济参考报房产时评责任编辑:renlijuan

随着房地产投资增速的回升,城镇化、棚户区带来的市场预期,放开再融资信号的利好,房企对于未来市场预期再度上涨至高点。但与此同时,高企的房价和频繁刷新的“地王”又再度给中央和地方压力,房地产价格与调控的博弈或将再度上演。  

房、地价“一路高歌”数据表明,“百城价格指数”连续15个月环比上涨,北京等重点城市继续领涨全国。中国指数研究院[微博]发布的数据显示,2013年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米,环比7月上涨0.92%,自2012年6月以来连续第15个月环比上涨,涨幅继续小幅扩大。其中,价格环比上涨的城市个数为71个,较7月增加10个。同比来看,全国100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%,涨幅比上月扩大0.67个百分点,连续第9个月上涨。包括一线城市在内的10大城市中,北京环比上涨最为明显,涨幅达到3.22%,同比涨幅高22.49%。土地方面,中指院数据显示,重点监测的300个城市地价显示,8月全国300个城市成交楼面均价为1277元/平方米,同比上涨41%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1778元/平方米,同比上涨43%。  

8月,全国300城市月度住宅用地溢价率同比增幅也涨至年初以来的最大值。8月,全国300个城市土地平均溢价率为21%,较上月增加4个百分点,较去年同期上涨16%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为25%,较上月增加4个百分点,较去年同期上涨18%。  中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,由于部分城市供应不足,政策面宽松、购房者观望情绪进一步缓解。另外,频繁出现的“地王”与“日光盘”现象,也使购房者担心后市房价反弹而继续恐慌入市,导致局部市场买涨不买跌的行情出现。  成交量大幅上涨,也造成存量房库存量下降明显。CRIC研究中心数据显示,重点城市存量房消化周期几乎都在11个月以内,上海、武汉、成都、重庆这些城市的消化周期仅10个月。值得注意的是,北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更仅为6个月,过少的库存或会造成房价大幅上涨。  

张旭表示,自2012年2月升温以来,一手房销售速度加快,企业资金回笼情况较好。与此同时,房企再融资有望开闸,也为房企营造了更加宽松的融资环境。此前完成半年报披露的112家房企业绩显示,2013年,上半年的营业收入总额达2289.6亿,同比2012年同期的1636.7亿上涨39.9%。营业利润则达到了438.9亿,同比2012年同期的348.3亿也上涨了26%。在房企业绩向好的同时,房企再融资开闸信号十足。虽然从证监会层面一再确认关于房企再融资口径没有改变,但是房企已悄然开始再融资预案。  

也正是资金面的宽裕令标杆房企底气十足,加之土地市场的供不应求,引得标杆房企在土地市场上频频出手,购地金额居高不下。  9月4日,北京农展馆地块与豆各庄地块同时开拍。值得玩味的是,这两个地块分别在2012年11月、12月及2013年1月推出,但是随即停止出让。其中农展馆地块地处三四环之间,位置优越,配套成熟,是内城内不可多得的核心地块,一推出就被认定为“地王”;豆各庄地块则是北京2013年的首块“限房价竞地价”地块。  

经过多轮角逐,融创以21亿元、异地配建27.8万平方米的医院面积竞得总建筑面积为59152平方米的农展馆地块。异地配建医院意味着,按照8000每平方米建设标准异地配套建设27.8万平方米的医院,也就是开发商需额外增加22.24亿的医院投资。以此计算,开发商在拿地时,合计需要为5.9万平方米支付43.24亿,平均楼面价高达7.31万元。  

与此同时,恒大地产以溢价64.9%的40.4亿元竞得豆各庄地块。链家地产研究院研究员张旭指出,按照商品房的最高限价22000元/平方米来看,该项目的销售额为53.5亿元,如果考虑到高达40.4亿元的土地成本,配建公租房的建设成本以及项目开发成本,房企基本上只能做到微利,甚至难以盈利。“该地块与恒大地产上次竞得的昌平沙河高教园二期地块一样,只是其曲线进入北京市场、打造自己的北京运营团队的被迫选择。”  

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙指出,这两块地的成交,再次证明土地市场的火热,被房地产大佬任志强形象地表示为:“政府扔根骨头就抢”。的确,以北京为例,2013年至今,房企拿地面积占同期销售面积109.7%,创历史新高。北京前8月新建住房成交面积701.1万平方米,成交额为1620亿元;拿地769万平方米,成交额为715亿元,拿地金额占同期销售金额的44.2%。值得注意的是,在2009年时,北京拿地金额仅占同期销售金额的20%,土地补充面积占同期销售面积的58.5%。2012年,这两个数据也仅分别为11.4%和36.4%。  

事实上,除销售好转、房企融资开闸外,城镇化、棚户区改造、农村建设用地入市等多个因素都对房地产行业产生利好,使房企对未来信心十足。CRIC研究中心发布的第三季度地产经理人信心指数(RMI)显示,三季度房地产经理人指数为60.85,较上季度大幅上涨7.63点,达2010年以来的历史最高值。  

“控房价”压力剧增 或引起调控收紧

值得注意的是,今年3月份“国五条”细则落地之时,地方城市各自制订的“2013年的房价控制目标”已经进入年终倒计时,由于前期的大幅增长,大部分城市“控房价”压力空前。  

数据显示,开发商三季度提价意愿从去年同期的4.12%大幅飙升至10.63%,而表示有小幅下降意愿的企业从去年同期的占15.06%下降到占2.81%。以中南地区为例,中南地区超过6成开发商表示将在三季度提价销售,而广州最为强烈,例如广州楼盘中信西关海的销售价格在近9个月上涨了5800元,涨幅达24%。此外,国土资源部法律中心此前发布的中国土地市场指数(CLI)也显示,经过一季度短暂调整后,地产景气指数二季度回升至600点,环比增长29.5%。全国地产景气指数进入红灯过热状态。在房价、地价的双重压力下,部分地方政府不得不选择收紧调控。日前,郑州市房管局召开新闻发布会指出,自9月1日起,持有郑州市居住证明3年以上、在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭,限购一套住房;对于未满20周岁的无住房单身人员,暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员,限购一套住房。郑州相关负责人在接受媒体采访时表示,今年前7个月,郑州房地产市场出现了供求关系暂时性紧张的局面,影响了房价的稳定。因此,未来市场变化、政策执行效果,决定此次限购执行时间的长短。“我们的政策目标是,保护和支持刚性需求、打压投资性需求,增加有效供应,抑制房价过快上涨。”  

与此同时,中央层面也多次指出应扩大房产税试点。日前,发改委主任徐绍史和财政部部长楼继伟受国务院委托向全国人大常委会报告时,均指出下半年房价反弹压力较大,应重点抓好扩大个人住房房产税改革试点范围工作,以抑制房价过快上涨。  

除房产税等长效机制外,金融政策的方向也将对房地产市场造成深远影响。  

虽然从央行层面,金融政策仍以保持稳定为主,但是日前多地商业银行已出现缓贷、停贷现象。而对出现部分商业银行暂停发放个人住房抵押贷款的原因,美联物业全国研究中心总监徐枫在接受《经济参考报》记者采访时表示,虽然这种现象与楼市调控并无直接关联,更多的是商业银行自身业务的调整,但减少贷款的倾向,将影响购房人群的预期。徐枫指出,各类房地产贷款的余额增长率呈现逐年下降的趋势,这也表明房地产开发和销售在银行贷款方面的高峰正逐渐接近极值,房地产的高速发展期正逐渐接近尾声。  

“中短期来看,个人住房抵押贷款对商业银行来说并非吸引的业务,同时国家的房地产调控方向也不会发生明显转变,因此中短期商业银行的放贷行为不会有明显变化。”徐枫认为,根据7月5日颁布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,金融机构可以自主确定贷款利率,这也意味着商业银行可以将贷款方向更多向其他行业和企业倾斜,也进一步使房地产方面贷款额收紧。  

综上所述,未来房地产市场将以怎样的面貌呈现在我们面前还不得而知。市场转暖、城镇化、棚户区改造、再融资放开的多方面会为房地产带来利好,但另一方面,房产税试点的扩大、金融资本的出逃又会带来利空。全联房地产商会名誉会长聂梅生对此表示,房地产市场正处于博弈关键期,短期来看,由需求支撑的房地产投资将继续保持高位,但从长期看来,房地产调控长效机制的出台,将促使存量住房有效释放,对现阶段高企的房价有明显的抑制作用。

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