杭州最后的“一號”楼 德信助阵浙旅的双城策略

有时慢工未必出细活，与同属申花板块的景瑞申花壹号院、融信蓝孔雀等项目的热销不同，透明售房的一组数据透露了萍水街一號的“尴尬”。

观点地产 在杭系房企身上总能找到相似的DNA，不管是绿城、滨江，亦或是德信、大家，“合众连横”已成为这些房企偏居一隅但又强压“过江龙”的公开秘诀。

在业已形成的各式组合中，德信地产与浙旅可谓是“老拍档”，去年一度走俏的德信浙旅东辰更是两者合作的注脚，而他们的联姻故事还在继续上演。

近日，有市场消息称，作为浙旅集团在杭州楼盘独立开发的第一个商品房项目萍水街一號已经交由德信地产操盘，这一传言在随后观点地产新媒体致电德信地产集团常务副总经理方静时得到证实。

“这个项目确实已经交给德信操盘了。”据称，萍水街一號是浙旅重新进军商品房开发的标志性项目，同时也是这家国企少有的独立开发项目。

然而，拿地两年多，浙旅壮志未酬。在市场人士看来，此番德信的援手，不免含有“救急”的意思在里头。长达两年的入市周期不仅让浙旅慢人一步，同时与周边竞品相比，萍水街一號的去化稍显温吞。

透明售房数据显示，萍水街一號自去年11月底首次开盘以来，共推出123套房源，目前尚有100套房源可售，这也意味着项目在将近3个月的去化周期里累积备案销售仅23套。

“项目操盘方的变更跟销售情况可能会有一定的关联。”杭州中原地产品牌部总监荆海燕如是评价。

浙旅的难题

新广告法的出炉意味着未来杭州楼市中将不会再出现包含“一号”字眼的项目案名，这也使得萍水街一號的“名片”多了一些特殊的含义。

欲戴皇冠，必先承其重。不过，作为杭州最后一个以“一号”命名的项目，浙旅的操盘显然没有做到与响亮的案名相符。

在萍水街一號正式亮相前，浙旅整整筹备了两年。2013年10月18日，杭州申花单元76号宅地吸引了浙旅、宝嘉、上海楼盘中金和天阳四家房企竞夺。在经过约半18轮的竞价后，浙旅最终胜出，以4.59亿元总价摘得地块，折合楼面价14528元/平方米，溢价率35%。

在浙旅的规划中，这会是其首个独立操盘的商品房项目，同时也是回归商品房市场的一个标杆。因为在这之前，这家国企多是承建政府经适房以及联手其他开发商打造项目。

缺乏独立操盘经验以及国有企业略显繁琐的流程，使得浙旅在萍水街一號的开发节奏上慢人一拍，直至2015年11月底，这个项目才首次开盘。

有时慢工未必出细活，与同属申花板块的景瑞申花壹号院、融信蓝孔雀等项目的热销不同，透明售房的一组数据透露了萍水街一號的“尴尬”。3个月去化23套与当初浙旅公开宣称的去化七成相去甚远。

业内认为，销售温吞的背后交织着价格与户型的双重“拷问”。据观点地产新媒体了解，浙旅萍水街一號的在售均价在2.5万/平方米左右，几乎相同地价的景瑞申花壹号院早前售价仅为2.3万元/平方米，融信蓝孔雀更是低至2.1万元/平方米。

“10%左右的价差对于购房者来说，心理影响还是有的，从我们的感觉来看，萍水街一號的推广力度不是特别强，市场对于项目的了解程度和整体感觉都不是特别鲜明。”在荆海燕看来，这或许也是萍水街一號走量较慢的一个“羁绊”。

从既有签备案数据来看，受限于“90/70政策”的萍水街一號已售房源户型主要为113平方米，而作为主力户型的90平方米房源却多为可售状态。

也有观点认为，浙旅请来德信操盘或也是为了加快项目的开发进度。

“因为是国有企业，很多程序都必须在政府的平台上进行公开招投标，可能每个流程动作就是两个月，几个流程下来就可能比其它开发商要晚半年以上。”显然，交由民企德信主导的话，不管在灵活度和操盘能力上都会更胜一筹。

德信双城记

操盘浙旅萍水街一號已经是德信地产近一年来在杭州通过合作开发形式获得的第三个项目。去年底，这家开发商相继宣布与滨江和中铁建合作开发东方星城与君宸项目。

其中，东方星城是德信跟滨江这两家本土房企首次合作的项目，这个定位为“双地铁、品质改善住区”的项目体量约 17 万平方米，由 13 幢高层景观公寓构成；位于奥体板块的君宸则是今年德信在钱塘江南岸的重点项目。

德信地产集团常务副总经理方静透露，“合众连横”一直是德信的发展策略，因为过往的合作经历让这家杭州本土房企尝尽甜头。

据观点地产新媒体了解，由德信、大家、浙旅三家合作的德信大家·钱江府在去年以近400套的成交位居钱江新城年度销售亚军；德信浙旅东辰更是在开盘五个月内销售逾13亿元，在创造德信单盘销售新纪录同时，占到了这家房企去年总业绩的17%。

正是受益于上述项目的热销，德信地产2015年的全年销售达到了75亿元，其中杭州市场贡献37.26亿元。

“杭州市场是我们的大本营，德信一直都很重视，今后还是主要以合作方式去获取项目。”毫无疑问，在德信的战略中，合作已经成了其巩固杭州市场的一条捷径。

德信去年在杭州获得项目无一例外都来自于合作，这样的方式也让其避免公开市场的直接竞争，颇为符合德信“理性拿地，不拿高价地”的策略。

方静向观点地产新媒体透露，在德信2016年80亿元的销售目标中，杭州市场依旧将占据半壁江山，另一大主力城市则是选择弯道超车的温州楼盘。

据了解，德信在2013年以超过20亿的总价拿下了温州5宗地，随后开发出泊林公馆、爱琴海岸、海派公馆、湖滨1号等项目，在去年的75亿销售额中，贡献了近40%左右的份额。包括上述四个项目在内，德信已经合计在温州开发和储备了8 个项目。

不过，相比在杭州市场更为经济的项目获取方式，德信在温州却是高举高打。

“我们选择在温州拿地同样也是集团战略性调整的一部分。我把这称之为"弯道超车"，也就是在大家都挤着走高架时，德信选择走路面，错时错峰。”