不分地域谈楼市，都是在耍流氓

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本文转自微信公众号：理财周刊

这几年预测房价的难度愈来愈高，这是因为中国在从大国走向强国的过程中与国际关联度愈来愈高，导致影响市场动向的变数增多，加之当前国内外经济、金融形势均呈动荡态势，及绝大多数二三线含以下城市去库存压力巨大，而楼市过剩产能又只能就地消费，使政策扶持较难发挥全面“疗效”。

救市作用主要在一线城市

2016年房地产仍以一线城市走阳，二线城市徘徊在阴阳之间、三线及其以下城市以阴面走势为主。

需要强调的是，如此情况并不意味着来自中央与地方的救市手段没有发生作用，相反的，如果没有这些举措的适时出台，二线含以下城市很有可能早就全面崩盘，即使号称“房价最坚固堡垒”的北上广深也将面临重挫危机。

事实证明，经过中央政府一年有余的“力挽狂澜”，以一二线城市为主的“直辖市、省会城市、计划单列市”之70个大中城市房价水平，已于去年12月在连跌15个月之后，同比涨幅终于由负转正，遑论领衔冲撞价位的一线城市，其地价在高涨房价的掩护、策应之下，更是“面粉贵过面包”的超级频出，令市场叹为观止。

对2016楼市的三点判断

总体来说，我对2016年楼市走势判断，可简单归纳为以下几点。

首先，基于一线城市“领头羊”地位，二线城市“中坚力量”，三线城市“去库存”之三者均不偏废的考虑，2016仍将是救市政策挂帅的年份，即使其实际效果、好处，还是由北上广深“收割”为主。

其次，考虑到财富安全与避险，除非自用，所有购房投资行为主要发生在多数一线、部分二线城市，且仍集中在商品住宅，因为大多数城市及非住宅已成“票房毒药”。

其三，即使一线城市也将进入分化状态。深圳楼盘2015年房价飙涨47.5%，明显过头。尽管有取代香港之势与企图心，但不能不可坦言，深圳软硬件实力之差距仍不可以道理计，除非升格直辖市，否则别无救命仙丹，其2016年房价将出现滞涨乃至部分区域受挫状态。

上海楼盘2015年房价涨18.2%，尚在政府容忍与可控范围，且浦东有6月将开园的迪士尼，浦西有国家会展中心之双加持，今年将维持上涨势头，预估全年涨幅在12%-15%之间。北京楼盘与广州楼盘2015年涨幅10%，看似潜力十足，惟受制于雾霾、产业空洞化，2016难有大突破，房价能大致保持类似幅度已属不易。

正是基于以上楼市可能之走势，我判断绝大多数城市已经不再执行的“限外令”限制外资购房及参与开发的若干规定，在一线城市也可望取消，至于众所关心的限购令则进入微调敏感期但不会全面废止。

另外，从全方位的角度观察房价变化，我相信一线城市将不时会推出震惊市场的“航天价”，北上甚至出现30万元/平方米豪宅成交案例，也不令我意外。多数二线城市房价应可维持平实价，相当比例的三线城市则将出现低于成本的“白菜价”，乃至“破罐破摔”价。本文作者蔡为民(博客,微博)为楼市专家、《理财周刊》专栏作者

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