首付贷隐藏次贷风险

进入2016年以来，管理层对房地产业限制的放松程度越来越大，除了众所周知的放松限购和降低首付比例等措施以外，首付贷这一已经存在多年的金融产品也逐渐浮出水面，并为市场所关注。

据报道，包括央行、银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。深圳楼盘市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与首付贷、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。

首付贷其实只是表象，最根本的矛盾在于银行在利率市场化和金融自由化背景下面临的困境，在经济下行的背景下，银行增加对按揭贷款的偏好是它的表象，银行普遍面临的资产荒才是问题的实质。

首付贷变相降购房门槛

首付贷是对首付发放的信用贷款，是对房贷这类优质资产提供的贷款。按照目前银监会的监管规定，银行资金只能够向购房者提供不足首付款的部分贷款，首付则是购房者需要强制支付的部分，属于购房的“门槛”，对银行来说也是资金的安全垫。

在过去几年的金融创新之中，作为资产质量非常优质的房贷，在经济下行、风险提升中更是备受银行和市场的关注，于是，首付款解决方案应运而生。据了解，目前的首付贷主要有两种形式，一种是开发商做首付的分期付款，将首付的全额支付后置；另一种就是第三方金融机构提供的首付贷。由于开发商提供的首付分期需要由开发商发起，并非通用的方式，因此，第三方金融机构以信用贷款的形式提供的首付解决方案在最近几年被广泛推广。

不过，中介机构引导的首付贷在一定程度上起到了房价加速器的作用，但它们并不占主导作用。对中介机构而言，首付贷以房屋成交为基础，因此，它们提供的首付贷会以促成成交为目的，任何资产价格在量上升之后都会带来价的上涨，这是由供求关系决定的。如果这种成交在“门槛”下降的时候集中释放，则会带来短期的供求关系逆转进而推升价格。由于目前国内提供首付贷的几乎都是中介，且以成交为目的，所以对房价上升有推波助澜的作用。

然而，首付贷并不会决定房价的变化趋势。首付贷早在几年前已经出现，而房价只是在2015年才开始上涨，且此前并没有首付贷的流行。因此，房价上涨的根本原因在于货币因素。

首付贷的利润率很高，本质上属于小贷业务。以世联行(002285,股吧)为例，其金融业务主要立足小贷公司，不是做首付贷。同时，世联行小贷业务单数只有8%布局于一线城市，92%是在二、三线城市。

任何金融业务的核心就是风控，首付贷也不例外。首付贷其实就是小贷中投向个人房贷的一种，除了有杠杆比率的限制之外，目前的监管并不严格，特别是对当前刚刚起步首付贷。由于首付贷最多可以提供2/3的首付款，也就是说，按照当前20%的首付比例，当前购房者可以做到不到一成的实际首付比例；且由于首付贷基本是信用贷款，贷款利率在14%-19%之间，潜在违约风险较大。

而众筹购房是民间自发的首付款解决方案，属于投资行为。在金融机构提供首付款解决方案的同时，开始出现了众筹购房的模式，这类方式使得参与众筹的“购房者”并不获得产权，而是只有收益权，因此，这种行为是比较纯粹的投资行为。众筹本身就是将一个高额的资产进行分割，以达到拓宽投资范围的情况。在它刚开始的时候，会因为投资者范围的扩大、新增资金的流入而使得资产升值。

那么，目前首付贷究竟囤积了多大的风险？华泰证券(601688,股吧)认为，当前首付贷并没有总量风险，边际风险需要进一步观察。根据详细测算，目前全国范围内的首付比例为40%，一线城市的代表北京楼盘则为65%，暂时看不到因为首付贷使得放贷首付比例过低，进而引发杠杆风险的情况。